不動産登記とは、私たちの財産である不動産（土地と建物）の面積や所在、所有者の住所・氏名をを登記簿(公的な帳簿)に記載することをいいます。
登記簿は一般公開されていて、その不動産の権利関係などの状況が誰にでもわかるようになっています。そうすることによって、取引の安全と円滑をはかる役割をしています。
不動産登記簿には、土地登記簿と建物登記簿があり、土地、建物ともに表題部、甲区、乙区があります。
表題部にする登記を「表示に関する登記」といいます。建物を新築したときや増築したとき、土地を分筆したとき、合筆したときなどは、ここに登記をします。
甲区・乙区にする登記を「権利に関する登記」といいます。ここは、自分が所有者であることを第三者に主張するための登記になります。
甲区は、所有者の住所や氏名、取得年月日、取得原因などが書かれています。乙区には、抵当権の設定や地上権の設定などについて書かれています。
なぜ不動産登記が必要なのか？
不動産登記が必要な理由は、誰かが「この不動産は私の物だ！」と言ったときに、「いや私の物です！」と言うだけでは認められず、不動産登記をして第三者に対して対抗要件が得られるのです。
つまり、「この不動産は私の物！」という人が複数現れた場合、その不動産について登記がされている人が、他の第三者に対して対抗要件を主張できないことにしたのです(民法177条)。
不動産登記の根本的なシステムとしては、登記を行わないことに対してペナルティー（第三者に権利を対抗できない）を与えることによって、本物の権利者が必ず登記をするように促すのです。そうすることによって、実際の権利関係と登記簿が一致する状態を維持し、登記を信頼して取引関係に入ることが可能になり、取引の安全が担保されるようにしたのです。
ですので、不動産の権利関係に変更があった場合は、すぐに登記も変更しなければ大切な不動産があっという間に第三者の手に渡ることになりかねないのです。
